Av Fredrik W. Baumann
prosjektdirektør Nydalen Campus AS
- et Avantor-selskap
Prosessen fram til
kontrakt med BI
Samarbeidet mellom partene er lang, og startet vel allerede i forbindelse med etableringen av BI på tidligere Schous bryggeri på slutten av 1980-tallet.
Partene møttes innledningsvis i forbindelse med Nydalen Campus-prosjektet i oktober 2000. Avantor presenterte da Nydalen som et nytt næringslivssentrum i Oslo. Et sted for nytenkning, nyskapning og nyutvikling. BI presentere sine ønsker om en samlokalisering av sin virksomhet i Oslo og Sandvika med visjon om å bli den beste handelshøyskolen i Europa. Avantor startet etter dette en prosess for å tilby BI en totalløsning i Nydalen, som ville bygge opp under BI sine visjoner.
Vi engasjerte arkitekt Niels Torp for å skape et unikt konsept, som vi trodde BI ville falle for. Det ble tidlig gitt indikasjoner på et romprogram med antall studenter (ca. 7000–8000), antall auditorier, klasserom, administrative og faglige arealer, læringssenter, grupperom, bespisning etc. Impulser ble hentet fra Europa. Her fremla Niels Torp de første skissene på hvordan han ville foreslå en samlokalisering, som ble svært godt mottatt. Som det fremkommer har denne «matpapirskissen» som var opphavet til hovedkonseptet, svært mange likheter med det som har blitt bygget, selv om det er gått utallige runder før endelig layout ble satt.
For å komme videre med hovedkonseptet ble det foruten de overordnede rammebetingelser satt fokus på etterfølgende forhold, sitert fra Niels Torp:
• Her vil jeg gjerne studere.
• Hvem er studenten og hva vil vedkommende?
• Et mini-Kista (Kista - et kjent næringsområde ved Stockholm).
• Stedet Nydalen, hva er det i dag, hvordan blir det fremover?
• Bygningens struktur, fleksibilitet.
• En liten verden under et stort tak.
• Entréen.
• Strøket, frodig og avvekslende.
• Lærer og stab, sentralt, noe tilbaketrukket, visuell kontakt med aktivitetene.
• Lærings- og ressurssenteret på toppen, den flotteste tomten.
• Takflaten, en viktig
ressurs.
• Kommunikasjon.
• Hvordan ser huset ut.
• Interiøret.
• Studentliv, elvebredden som arena.
Svarene, ble konkretisert i en første samlet visualisering og tilbud på konseptet i september 2001.
Vi hadde i perioden nedsatt et prosjekteringsteam bestående av Niels Torp (arkitekt) og Rambøll (RI-fag) i perioden fram til kontrakt med BI. Videre ble det etablert et samarbeid med Bygganalyse i forhold til vurdering av prosjektkostnader. Ovenfor BI ble det etablert et eget brukerforum for konseptutvikling med BI, Avantor, Niels Torp og andre konsulenter ved behov for å konkretisere bruk og ønsker nærmere.
Vi var i prosessen i konkurranse med andre eiendomsaktører, men kom seirende ut av denne med et svært omfattende avtaleverk. Avtaleverket inneholder blant annet egne avtaler for leie av lokaler for virksomheten, et studentersamfunn med konsertsal, barer etc, FoU og Venturefond, tilrettelegging for studentboliger, avhending av eksisterende kontrakter og kjøp av BI Sandvika og BI Ekeberg (tidligere Sjømannsskolen) m.m.
Kontrakten med BI ble signert 5. mars 2002, med en forutsatt ferdigstillelse 15. juni 2005.
Prosjektutfordringer
Prosjektet hadde imidlertid en rekke utfordringer før bygget kunne settes i gang, som blant annet å:
• Avklare eksisterende leieforhold i eksisterende bygningsmasse som måtte rives på tomten.
• Regulere om tomten, som opprinnelig var forutsatt med tre enkeltstående kontorbygg.
• Etablere en gjennomføring som sikret at rammebetingelsen ble overholdt.
De første forholdene ble løst ganske rutinemessig. Utfordringen var å bygge 100.000 m2 med så mange ulike funksjonsbehov sammen med en utfordrende arkitektur, innenfor de nå gitte forutsetninger.
Prosjektet etablerte i den forbindelse prosesser og verktøy med henblikk på å optimalisere løsninger og kostnader ut fra funksjoner, kvaliteter, estetikk og økonomi. Det pågikk over lang tid en prosess mellom prosjektledelsen, arkitekt, konsulenter for å finne løsninger som gav de tilfredsstillende resultater for alle.
Prosjektorganisering
Prosjektet organiserte seg med en intern styringsgruppe i Avantor med styre og ledelse representert, hvor prosjektet løpende ble rapportert og løpende viktige beslutninger fattet. Det ble tidlig konstatert at byggets størrelse og kompleksitet samt behov for å endre seg under veis, gjorde det vanskelig å bygge i en totalentreprise, som Avantor har lange tradisjoner med.
Prosjektet ble vedtatt utbygget i byggherrestyrte delentrepriser allerede før kontrakten med BI, som gav prosjektet store muligheter til å innvirke direkte på løsninger og kostnader innenfor den tiden vi hadde til rådighet.
Utbyggingsselskapet
Nydalen Campus AS ble etablert som utbyggingsselskap, som et 100% datterselskap av Avantor ASA. Prosjektledelsen i selskapet ble etablert, bestående av prosjektdirektør Fredrik W. Baumann, økonomiansvarlig Helge Reisvang, innkjøpsansvarlig Roy Frivoll, prosjektering Ole K Vedal og produksjonsleder Per Erik Kristiansen, samt kundeansvarlig Liz-Heidi Leonhardsen.
Prosjekt- og byggeledelsen har samlet bestått av ca 40 personer, som har blitt hentet inn på basis av tidligere samarbeid og erfaringer. Kun prosjektdirektør og innkjøpssjef kommer fra Avantor.
Prosjektet er organisert med en ledelse (stab) med fire underavdelinger, prosjektering, produksjon, rest salg og kundeoppfølging. Under produksjon har prosjektet også ivaretatt rigg og drift samt HMS.
Prosjektet er ledet av prosjektdirektør Fredrik W. Baumann. I stab ligger innkjøpsjef Roy Frivoll, som har ivaretatt all kontrahering relatert til produksjon.
Økonomiansvarlig Helge Reisvang har fulgt opp økonomien i samarbeid med Avantors økonomiavdeling og Bygganalyse.
Prosjekteringsledelse
Ledet av Ole K Vedal. Prosjekteringsteamet for øvrig har bestått av Niels Torp Arkitekter AS, Erichsen & Horgen AS (RIV), ECT AS (RIE), Rambøll Norge AS (RIB), NEAS (RIBR) og Brekke & Strand AS (RIA).
Produksjonsledelse
Ledet av Per Erik Kristiansen. Prosjektert ble inndelt i ca. 10 hovedgrupperinger («blokker») geografisk og ansvarsmessig. Hver av disse blokkene ble så fulgt opp av respektive blokkledere. Det har i alt vært inngått ca. 200 enkeltstående kontrakter i prosjektet.
Kundeoppfølging mot BI
Denne er ledet av Liz-Heidi Leonhardsen.
BI sin organisasjon
BI sin brukergruppe har bestått av omtrent 70 personer, ledet av Bjørn J. Kolltveit fra BI. Det er etablert mange arbeidsgrupper under brukergruppene læringsmiljø og arbeidsmiljø. Det er kjørt prosesser som har sikret BI sine ønskede funksjoner med forutsigbar økonomi og mot beslutninger som er overholdt opp mot byggets produksjon.
Noen forhold å fremheve som spesielt vellykket i prosjektet
• Et bygg som alle involverte kjenner stolthet av å ha fått lov til å arbeide med.
• BI sine prosesser fram til å fatte vedtak uten forsinkelser for prosjektet.
• Fargevalgene på interiør og eksteriør har gjort bygget svært fargerikt, som er utfordrende i bygg på denne størrelsen.
• Prosjektets optimaliseringsprosess har vært svært vellykket i form av å kunne arbeide med mange prisgitte alternativer tidlig i prosessen.
• En veldig erfaren prosjekterings- og byggeledelse har satt grensesnitt som har fungert i praksis.
• Vi har hatt en egen fremdriftsplanlegger på prosjektet, som har laget så realistiske og gode planer at entreprenørene ikke går oppi hverandre. Hovedfremdriftsplanen i prosjektet har holdt godt.
• Gode riggforhold for entreprenørene. Ganske streng styring av logistikk, rydding etc. fra byggeledelsen, men som har gitt gode resultater. En svært ryddig byggeplass som skaper effektive arbeidsforhold.
• I forhold til HMS har vi p.t. en H verdi på 9,8 og en F verdi på 124, som ansees som meget bra. Miljøstasjoner som har gitt et meget bra resultat på kildesortering av restavfall.
• Vi opplever fornøyde leietakere, leverandører og entreprenører.
Og noen dårlige erfaringer
• En skummel hendelse, ved at en mobil fagverkskran kollapset under et løft av en fasadesøyle på 27 tonn. Heldigvis kom ingen til skade.
• Heisstreiken så ut til å medføre store problemer for oss, men med en innarbeidet slakk her på nesten 4 måneder, kom vi omtrent i mål til forutsatt overtakelse.
Overtakelsen med BI
En dag før forutsatt overlevering til BI den 14.06.05, gikk vi ferdigbefaring og utførte den formelle overtakelsen, hvor alle inklusive arkitekt Niels Torp bare gikk rundt og smilte!
Et vellykket prosjekt
Etter min mening et svært vellykket prosjekt på alle mulige måter. Det blir vemodig å avslutte det, selv om det vil pågå innredninger for andre leietakere ut året. Det er jo svært sjelden det byr seg anledning til å holde på med slike prosjekter.
Ved denne anledning, ønsker jeg å takke alle involverte i prosjektet, for en fantastisk innsats, som alle kan være stolt av og som vi tror vil etterleve BI sin visjon fremover, og være et fantastisk sted å være.
 |
| Prosjektdirektør Fredrik W. Baumann har all grunn til å være stolt over Nydalen Campus. Under sees en av arkitekt Niels Torps tidlige "matpapirskisser" som skulle vise seg å ha svært mange likheter med bygget slik det fremstår i dag. |
 |