Mye er galt og noe er riktig. Det er forståelig at en byggherre gjerne vil gå inn i en totalentreprisekontrakt fordi man leser og hører til de grader, om overskridelser, gang på gang, og jo større bedriften er som skal sette i gang et byggeri, jo viktigere å demonstrere at man holder tid og pris. Dette kan jeg forstå og akseptere. Det er fullt ut akseptabelt at en byggherre vil forsikre seg om at det huset han er gått i gang med, blir levert til riktig pris og til riktig tid.
Det som imidlertid er et kjempeproblem er at den ivrige utvikler går med sitt byggeri til entreprenøren på et alt for tidlig stadium slik at prosjektet ikke på noen som helst måte er gjennomarbeidet. Dette medfører at det blir spekulert i å lage en funksjonsbeskrivelse som ikke er dekkende for de kvalitetene arkitekten mener er nødvendig å legge inn i prosjektet.
Hvilke problemer følger så med dette? Det blir for mange åpne ender hvor entreprenøren naturlig nok kan skåre økonomisk på ikke å levere den kvalitet som egentlig var forutsett. Vanligvis er et prosjekt kommet ca. 35 40% på vei når en totalentreprisekontrakt inngåes. Det anser byggherren kanskje av og til å være en fordel fordi han får levert prosjekteringsarbeidet under en annen kontrakt, og behøver da ikke å være ansvarlig for prosjekteringsarbeidet. En annen sak er at byggherren kanskje ikke var så veldig opptatt av en god del detaljer som arkitekten mente var meget viktig allikevel, så det kunne være det samme.
I den tradisjonsrike hovedentrepriseordningene er arkitektarbeidene ført vesentlig lenger. I noen totalentrepriser har vi kommet så langt som 65% ut i prosjekteringen. Da har vi en helt annen styring på hva vi er med på. Og ikke minst: de tekniske konsulentene har fått anledning til å koordinere sine arbeider internt mot arkitekten og mot alle andre involverte i byggeprosessen.
Det siste elementet, altså dette med koordineringen av de tekniske konsulentene, og i det hele tatt de tekniske konsulenters arbeid under en totalentreprise, viser ofte eksempler på rottekjøring fordi totalentreprenøren innhenter, basert på arkitektens tegninger, tilbud på leveranser fra leverandører/underleverandører som har hyrt inn en konsulent for å gjøre et prosjekt. Dette er da bygget på de tidlige skissene til arkitektene og åpner ikke for koordinering mellom de senere arkitektarbeidene, eller for senere koordinering med de øvrige konsulenter. Og dermed blir de tekniske konsulentene skviset og presset rent økonomisk på en slik måte at de ikke får anledning til å bearbeide sitt prosjekt som gjerne er et strekprosjekt, i den viktige fasen som kommer etter at dette tilbudet er innhentet.
Den tradisjonelle samarbeidsform mellom arkitekter og konsulenter har fra tidenes morgen bygget på gjensidig tillit og respekt. Man har lyttet til hva de forskjellige fagområder har å si til hverandre. Så går man ut med reviderte prosjekter etter en rekke koordineringsmøter slik at man har en ordentlig sammmenheng som kan gjennomføres praktisk talt uten endringer.
Nå har vi ikke nødvendigvis en krigføring, men en total blokkering av kommunikasjonslinjene mellom de forskjellige konsulenter og arkitekten fordi budet er gitt, prisen er lagt, produktene er i mange sammenhenger plukket ut. Det sier seg selv at i en slik situasjon kan det bære galt av sted fordi det ikke gis rom til å sy sammen det komplekse nett av føringsveier, bærestrukturer, servicetraséer, som ligger bak himlinger, vegger og gulv i et nytt kontorbygg.
Vi som planleggere, arkitekten og konsulentene, blir offer for en nyttetenkning hvor det å arbeide fram nye løsninger praktisk talt blir umulig fordi det ikke er noe tema i den etterspørselen som reises fra utbyggeren eller fra entreprenøren. Det at man samlet kan arbeide fram nye løsninger, forekommer ikke, i hver fall i svært liten grad i totalentrepriser - altså null utvikling!
Sistnevnte betyr ganske mye hvis man ser på byggenæringen som arnested for å drive pionérarbeid. Etter min mening er den utvikling som i dag skjer på byggefronten svært traurig, både når det gjelder statikk og når det gjelder bruk av teknologi. Det være seg bruk av ventilasjon, bruk av elektrokomponenter, i det hele tatt nye koblinger for alt det som har med teknologi i huset å gjøre. Det skjer noe på de enkelte arenaene isolert, men totalentreprisen setter egentlig bom for en utvikling.Vi har forsøkt noen ganger å få gjennomført et energibygg. Utbyggeren har vært interessert, men totalentrepriseformen har vist seg fullstendig umulig når det gjelder akkurat dette området.
Økonomi er selvfølgelig et viktig parameter. Men vi aksepterer ikke at et hus er et hus for enhver pris. Et byggeri er svært mye viktigere enn som så. Det er en prosess som man kan skåre mye på hvis man tar den på alvor. I vårt naboland Finland for eksempel, viser man en helt annen respekt for hva utvikling av byggeri kan utnyttes til. Der bruker man prosjektene til å ta flere skritt fram hver gang man setter fra seg et hus. Hos oss ser vi en repetisjon til det kjedsommelige når det gjelder byggeteknikk - og formutrykk likeså.
Jeg kalte bruken av de tekniske konsulentene ubeskjedent for rottekjøring. Måten å bruke dem på har jeg meget liten sans for. Jeg synes oppriktig synd på dem. Vi har heldigvis arbeidet med mange av de tekniske konsulentene før vi kom inn i denne traumatiske tiden. Vi kjenner dem altså fra gamle dager. Vi har hatt gleden av å arbeide med konsulenter i andre land som har en helt annen stolthet når det gjelder å delta aktivt i prosjekteringsprosessen for å få til et bra produkt, enn det som er tilfellet hos våre konsulenter nå for tiden. Det er et spørsmål om hvilken iver man kaster seg inn i nye prosjekter med. Jeg for min del bruker et hvert prosjekt som et lærestykke prøver å komme videre. Det ville være innmari kjedelig å være arkitekt for bare å hoste opp de samme sannhetene gang på gang.
Tidsaspektet er et viktig element å trekke fram. Det er ikke nødvendigvis slik at vi har for dårlig tid til prosjektering. Vi får aldri god tid, men det er ikke alltid slik at vi får svært dårlig tid heller. Det problemet vi imidlertid ofte havner i, er at entreprenøren er opptatt av grunnarbeider mens vi holder på å gjøre ferdig himlingsdetaljer, dørinnsettinger og andre detaljer vedrørende interiøret, for eksempel. Det betyr at detaljene svært ofte blir lagt til siden og ikke vurdert fordi entreprenørens anliggender akkurat i den tiden er på et helt annet sted. Dette skjønner jeg også. Men for å komme dette problemet i møte, burde entreprenørene utruste seg med prosjektledere som kan fange opp det nivået arkitekttegningene er på kontinuerlig gjennom hele byggeprosessen, og evaluere, sende ut anbud, få tilbake priser, vurdere priser, lage nye etterspørselstegninger. Dette ville få i gang en prosess for å finne gode produkter, til fornuftige priser.
Det som svært ofte skjer i dag er at disse tegningene, detaljene, legges til siden inntil byggeprosessen er kommet så langt at det er relevant å gå ut med prisforespørsler. Tiden blir nå en knapphetsfaktor. Man rekker ikke å gå ut til et tilstrekkelig stort antall underleverandører på de forskjellige delelementene i bygget. Resultatet blir dessverre ofte slik at vi ikke har altenative leverandører og produkter. Det er en dyr lærdom for oss i mange sammenhenger, for byggherren også, fordi man ikke får den kvalitet det hadde vært mulig å oppnå for pengene, hvilket man hadde kunnet gjøre hvis entreprenøren hadde et apparat som kunne gjøre ham i stand til å sende ut de aktuelle tegningene umiddelbart når de kommer fra prosjekteringsgruppen.
Vi erfarer svært mye bra og helhjertet innsats fra entreprenørstanden når det gjelder å gå inn i et tegningsmateriale og forsøke å realisere det så langt som mulig. Men når et byggeri pågår, er det ofte slik at selv om entreprenørene er aldri så flinke til å organisere seg, settes fokus på det stedet man er på byggeplassen akkurat der og da. Faktorer som ytterligere skjerper problemet med tidsaspektet er at totalentreprisen fungerer på den måten at man lager pakker som sendes ut til prising og underleveranser. I en situasjon hvor det som regel ikke er mer enn tiden og veien for å få det gjort, er det fristende å forenkle detaljeringen for å spare tid og penger. Både arkitekten og byggherren settes i en klemme og kan komme med veldig lite av innsigelser for å oppnå bedre kvalitet. Dette er en forbasket frustrerende situasjon.
Jeg har stor sans for Construction Management-kontrakten fordi og det er mitt siste anliggende når det gjelder totalentreprisen et respekterende samarbeid mellom arkitekt, konsulenter og totalentreprenør egentlig burde tilsi at man stadig får tilbakemeldinger på alternative utførelsesmetoder fra entreprenøren. Det vil si at når man har satt opp et budsjett for en bestemt leveranse i bygget, går man ut med revisjoner av forslaget fordi man som sagt bare har fått tegnet gjennom 35% av huset. Det er altså helt uferdig og skal utvikles 60-70% til, så det må rimeligvis skje en del justeringer og endringer.
Her kan vi lære av Quantity Surveillance-systemet en fagdisiplin i England og en rekke andre land som kan regne fram nye priser og komme tilbake med lynraske svar på hva alternative utførelser koster. Dette systemet har vi gode erfaringer med. Vi ble bedt om å lage 3 opsjoner på en god del forskjellige leveranser, altså 3 alternative detaljopsjoner. Vi fikk tilbake 3 priser, og hele tiden var spillets regler slik at vi skulle sørge for at minst en av opsjonene var innenfor budsjett slik at man hadde en Fall Back Option. Det vil si at overskred man budsjettet i en leveranse, dro det med seg krav om å gå under budsjett i andre leveranser. Dette systemet fungerer kjempebra og er morsomt fordi det gjør arkitekten delaktig i det å forsøke å oppnå et godt bygg til en billig penge. Enhver arkitekt skjønner dette.
Vi har innledet en møteserie med en av de store entreprenørene i Norge om hvordan man skal få til en bedre forståelse av totalentreprisens muligheter. Det synes vi er svært nyttig og interessant. Vi er avhengige av hverandre, og vi kan ikke komme unna byggherrens naturlige ønske om å få vite hva huset hans skal koste, og at han er garantert at det er det det skal koste. Dette er en realitet vi må leve med.
Men vi kan på den andre siden ikke akseptere at virkeligheten skal være så traumatisk at vi ikke engang kan samarbeide på en ansvarlig måte med de tekniske konsulentene.
|