Total mangel på forutsigbarhet

Vår frustrasjon over den foreslåtte konjunkturavgiften som er fullstendig bak mål, kommer på toppen av en mangeårig frustrasjon over sendrektig og lite forutsigbar byggesaksbehandling. Det er en oppgitt Arild Rygg, direktør i Selmer Næringseiendom, som uttaler dette til Byggenytt. I lengre tid har vi slitt med mangel på forutsigbarhet i bygge- og eiendomsbransjen. Den nye Plan – og bygningsloven, som var ment å skulle gjøre byggesaksbehandling enklere og sikre høyere kvalitet i bransjen, har i stedet gjort det svært vanskelig å drive effektivt for byggherrer, eiendomsutviklere, såvel som entreprenører. Når man skal utvikle et prosjekt, en næringseiendom, har man som regel kjøpt en tomt. Man starter umiddelbart med søk etter brukere til bygget. Samtidig avholdes det forhåndskonferanser med byggesaksmyndighetene for å få avklart hva man kan få lov til å bygge. Kvaliteten på forhåndskonferansene er svært varierende. Så skal man levere en rammesøknad, og den tar det forferdelig lang tid å få behandlet før man endelig har klarsignal på hva man kan bygge. Resultatet er ikke alltid det man på dette tidspunkt har signalisert overfor potensielle leietakere eller kjøpere av eiendommen. Før rammesøknaden må man oftest gjennomføre en omregulering. Dette kan i mange tilfeller representere en nærmest ugjennomtrengelig tidsmur. I sum kan det altså være helt umulig å forutsi når man kan komme i gang med byggeprosjektet etter at man har kjøpt en tomt, og hva man til slutt får bygge. Hvorfor er situasjonen slik? Etter min mening er det tre forhold som er avgjørende. For det første er det mangelfull kapasitet i de forskjellige byggesaksavdelinger i de ulike kommuner. Dette skal man nødvendigvis ikke klandre byggesaksavdelingene og embedsverket for. Her er det også tale om hvilke rammebetingelser politikerne setter for dem som skal håndheve Plan- og bygningsloven. I stort er situasjonen dessverre slik at rammebetingelsene er alt for trange. Byggesaksavdelingene er underbemannet og har lav status. Man hører ofte fra kommuner ved deres Plan- og bygningsetater at de private aktørene, altså de som søker – tiltakshaverne – gjør for dårlig arbeid. "Er sakene gjort riktig første gang, så skal vi gjøre vårt", heter det. Dette er nok litt for enkelt. Det er sikkert riktig at det er en del mindre ressurssterke og kanskje ikke helt profesjonelle aktører har store problemer med å fylle ut en byggesøknad. Men hvem i all verden har ikke vanskeligheter med en bygesøknad? Med et slikt skjemavelde og et så komplisert regelverk så skulle jeg like å se den som kan slå seg med hånda på brystet og si: "vi har aldri gjort feil når det gjelder utfylling av en byggesøknad". Svaret er, og dette er det andre avgjørende forhold, at regelverket og rutinene er alt for kompliserte. Det viser seg i praksis både for tiltakshaverne som søker og bygningsmyndighetene som skal behandle. Det tredje momentet som naturlig følger av de to allerede nevnte, er at de offentlige saksbehandlere hverken har myndighet eller mot til å skjære i gjennom, ta en avgjørelse. Alt skal være detaljutredet fra tiltakshaver, selv på reguleringsnivå. Det er fristende å kalle holdningene for risikovegring. Få saksbehandlere tør mene noe, og ta avgjørelser slik at saksbehandlingen får en frendrift. Veldig mange er mer opptatt av ikke å få kritikk i ettertid, enn å få fremdrift i sakene. I en slik situasjon må det gå tregt! På denne bakgrunn har bransjen tatt et initiativ overfor myndighetene for å forbedre forholdene. En del entreprenører og eiendomsutviklere har gått sammen i et prosjekt som heter PBL 2000 (Plan- og bygningslov 2000). Også Selmer er med i denne gruppen som skal jobbe med å effektivisere og forenkle byggesaksbehandlingen. Man vil starte med forhåndskonferansen, og prøve å etablere rutiner her som gjør at vi kan komme lenger og få lagt en del premisser som kan luke vekk en masse problemer i den videre behandlingen av byggesaker. Svært godt tiltak! Om man ikke hadde nok problemer med sen byggesaksbehandling er fokus nå dessverre nå satt på den famøse konjunkturavgiften, eller byggeavgiften på næringsbygg som Finansdepartementet nå sier. Etter at det første sjokket har gitt seg i byggebransjen, er det nå en tilstand med forvirring. Hva mener politikerne egentlig, hvilken avgift er det snakk om, hvordan skal den anvendes, vil den gjelde bare i 2001, osv., osv. Uklarheten er stor. Og det er nettopp denne uforutsigbarhet som er det store problemet. En ting er imidlertid sikkert at hvis en avgift på 10% legges på byggesummen for nybygg og ombygging av næringsbygg i 2001, vil byggeaktiviteten gå drastisk ned. Det vil få store konsekvenser på en rekke områder. Allerede planlagte prosjekter vil bli utsatt eller kanselert til avgiften eventuelt vil falle bort. De intensjoner som politikerne eventuelt måtte ha hatt for denne avgiften, mer skattepenger i kassen og et forsøk på demping av en overkapasitet på næringsbygg i visse sentrale strøk, vil ikke slå til. Det som sannsynligvis vil komme til å skje er at byggherrer med prosjekter på beddingen, vil vente med byggestart til årskiftet 2001/2002 i håp om at avgiften vil falle bort. Tidspresset kan da plutselig bli enormt for å ferdigstille byggene i forhold til allerede inngåtte avtaler med leietakere og kjøpere. Dette vil opplagt føre med seg prispress, tukling med kvalitetssikring og dårligere HMS-arbeid. Det snusk og tusk man så ofte hører er tilstedværende i byggebransjen vil helt sikkert øke. Man kan bare gjette seg til hva som vil finne sted av tilbakedateringer av kontrakter og fremskyving av verdiskaping for å unngå å bli fanget opp av datoer knyttet til innføring og eventuelt opphør av avgiften. En svært alvorlig sak i tilknytning til denne avgiften, er den konsekvens den kan få for rekrutteringen til byggebransje. Jeg vil minne om hva som skjedde på begynnelsen av 1990-tallet da bransjen opplevde flere år med lav aktivitet. Permitteringer førte til at mange måtte søke seg over i andre bransjer. Svært mange av disse kom aldri tilbake til byggebransjen. Noe lignende kan skje i 2001. De rekrutteringsproblemer som lenge har vært et problem vil helt sikkert forsterkes med 10%-avgiften. Og det var vel ikke meningen fra politikerhold? Når vi i eiendomsbransjen setter i gang planer for å bygge et litt større byggeprosjekt og må gjennomføre en reguleringsplan, så kreves det noe som heter konsekvensanalyse hvor man må utrede alle tenkelige følger, økonomiske, miljømessige, trafikkmessige, etc, av et tiltak. Hvor er konsekvensanalysen til politikerne når det gjelder denne avgiften? Det verste med konjunkturavgiften, er at man ikke vet om den er kommet for å bli eller om den faller bort etter ett år. I tlllegg kommer diskusjonen om en eventuell fjerning eller reduksjon av investeringsavgiften i i 2002. Hvis det er politisk enighet om en 10% skatt på nybygg fremover, javel, så må man sette regler som bransjen kan forholde seg til i overskuelig fremtid. Da vet man i hvert fall at det vil være 10% dyrere å leie eller kjøpe arealer. En realitet å forholde seg til. Dette vil man så måtte føre videre på byggherrer og deretter leietagerne. Entreprenørene har ikke evne til å finansiere denne merkostnad. Marginene er stramme nok som de er. Entreprenørbransjen er en bransje som slett ikke har store fortjenester. Eiendomsbransjen har hatt gode tider i noen år nå. Men eiendomsutviklere setter ikke i gang prosjekter uten en fornuftig avkastning på kapitalen. Altså, hvem må betale denne avgiften? Jo, de som skal bruke byggene. Er det greitt for politkerne, okay – innfør avgiften. Stå for konsekvensene den innebærer. Men ikke si at man ikke vet hvordan avgiftsbildet vil se ut om ett år. Da kan det bli alt fra dobbelt avgift til ingen avgift i det hele tatt. Det blir totalt håpløst. Uforutsigbarheten blir fullkommen. Fra en byggherres, en eiendomsutviklers synspunkt er denne usikkerheten det mest problematiske. Vi er nødt til å kunne planlegge for mange år fremover. Investeringer kan beløpe seg til mange hundretalls millioner kroner. For å ta risikoen må man basere seg på 10 års leieavtaler, kanskje 15. Med den nye uforutsigbarheten som er knyttet til10%-avgiftens være eller ikke være, sier det seg selv at frustrasjonene nå er enorme i eiendomsbransjen, og følgelig i byggebransjen som helhet. Det er svært uheldig at så store aktører i samfunnsøkonomien blir rammet av det jeg vil kalle en "brems- og gass-politikk" som i beste fall er begrunnet med hastverksløsninger i parlamentarisk hestehandel. Politikere, vær så snill: "Gi vår bransje forutsigbarhet!"