Byutviklingsprosjektet Nydalen
Solen skinner på viseadministrerende direktør Esben Madsen i Avantor ASA.

Med BI’s vedtak om å etablere samlokalisering i Nydalen, har eiendomsselskapet satt prikken over i’en i sitt ambisiøse utviklingsprosjekt som startet for 10 år siden med ervervelsen av tomteområdet til Christiania Spigerverk.


Foto: Byggenytt


Utviklingen av Nydalen i Oslo er et av de største byutviklingsprosjektene i Norge. Med BI’s vedtak om å etablere samlokalisering i Nydalen, har Avantor ASA satt prikken over i’en i sitt ambisiøse utviklingsprosjekt som startet for 10 år siden med ervervelsen av tomteområdet til Christiania Spigerverk.

Potensiale
I en samtale med Byggenytt sier viseadministrerende direktør i Avantor ASA Esben Madsen, at eventyret med å skape merkevaren Nydalen, begynte med to forutseende og vågale herrers tro på at dette området hadde et stort utviklingspotensiale. Bjørn Rune Gjelsten og Kjell Inge Røkke kjøpte tomten av Elkem på et tidspunkt da tidene var dårlige og eiendomsutviklerne generelt lå lavt i terrenget. I 1994 fusjonerte Avantor AS og Gjelsten og Røkke Eiendom AS og etablerte hovedkontor i Nydalen. Strategien ble møysommelig lagt for å omdanne det gamle, lukkete industriområdet til en åpen næringsby, en bydel med arbeidsplasser, boliger, servicefunksjoner, restauranter, parkanlegg og en fullt utviklet infrastruktur med T-bane og gode veiforbindelser til byen forøvrig. Og nå altså, høyskoleundervisning som den siste brikken på plass i puslespillet. I 1995 ferdigstilte Avantor sitt første store prosjekt Gullhaug Torg Syd, et kontorbygg på 12.000 m2, og siden har utbyggingen frembragt prosjekter i høyt tempo. Når Avantor er ferdig med utbyggingen i Nydalen i 2006-2007, vil selskapet ha ca.540.000 m2 ferdig utviklet areal til en samlet investeringskostnad til ca. 6 milliarder kroner.

Utviklingsprosess
Dette har vært, og vil være i ennå noen år, en enestående utviklingsprosess som har hatt alle de utfordringer og ingredienser eiendomsutvikling i så stor skala, kan ha, uttaler Madsen. Sett fra dagens ståsted, etter å ha nådd så langt, vil jeg få uttrykke både ydmykhet, glede og stolthet over å ha fått være med på å ta del i, og lede - sammen med administrerende direktør Christian Joys, samt hele staben i Avantor - prosessen med å sette nettopp Nydalen på kartet igjen. Å omforme dette gamle, tradisjonelle industriområdet til en av Oslos viktigste bydeler. Vi har vært dyktige og heldige i våre valg, det tør jeg si. Men det hører med til saken at Nydalen med sin historie, beliggenhet, topografi og landskap med Akerselva rennende i gjennom, har på forskjellig vis gitt gunstige betingelser for vår suksess. Til bakteppet hører også at siden Spigerverktomten ble ervervet, har Norge hatt en sammenhengende høykonjunktur som i sterk grad har bidratt til at Nydalsbyen har blitt utviklet raskere enn vi og markedet kunne forutse.

Endringer
Denne utviklingsprosessen har vært en meget inspirerende og interessant læreprosess. Vi har hele tiden måttet bryne oss mot våre kunder, brukerne, leietakerne av de hus vi har bygget. Og vi har hele tiden vært i et like krevende samspill med byggeindustrien - arkitekter, rådgivende ingeniører, entreprenører og leverandører som har bygget våre hus. Dette samspillet har aldri gitt oss anledning til et eneste øyeblikk med ro, eller til å bli tilfredse og selvgode. Utviklingen har hele tiden gått rasende fort. Endringer skjer kontinuerlig på alle områder. En bedrift vi tegnet kontrakt med for 2 år siden, er ikke den samme bedrift som flytter inn 2 år etter. Våre kunder viser ingen beskjedenhet når det gjelder å stille nye krav når behovene endres. Ny teknologi kommer fortere enn noen kan forutse. Ta for eksempel utviklingen innen informasjons- og kommunikasjonsteknologi. Arkitektur og byggeteknologi har også endret seg drastisk. I dag har alle større kontor- og næringsbygg, for eksempel, betydelige arealer som glassgårder, atrier og store vindusflater, som har medført en utvikling med økt energiforbruk til kjøling på grunn av varmeinnstråling. Dette stiller store krav til tekniske løsninger og avanserte, kompliserte styringssystemer for å unngå energisløsing. I sum stiller dette oss overfor enorme utfordringer med hensyn til utvikle kompetanse og konkurransedyktighet på alle områder. I praksis betyr det at våre bygg må være effektive og fleksible, og de må være driftssikre og ha akseptable driftskostnader.

Energisentral
Inneklimaproblematikken har utviklet seg til en svært komplisert affære både for oss som utviklere og forvaltere av eiendom og for brukerne av byggene. Som et eksempel på at klima og enøk står høyt i kurs i Avantor, kan vi nevne at vi nå er i gang med bygging av egen energisentral som ligger vegg i vegg med Torgbygget. Energisentralen som bygger på jordvarme og varmepumpeteknologi, vil forsyne hele det området vi kaller Nydalen Syd som utgjør et utbygd areale på ca.180.000 m2, med varmt og kaldt vann for å ta hånd om kjøling og oppvarming av byggene. Når energisentralen står ferdig, vil den redusere energikostnadene med 30 – 40%. Energisentralen er et prosjekt som har fått betydelig offentlig støtte.

Entrepriseform
En spesiell og samtidig stor utfordring er relasjonene knyttet til entreprenørene som bygger husene våre og valget av entrepriseform. Her har det vært en erfaringsprosess fra starten av som kan være interessant å se nærmere på, fortsetter Madsen. For de fleste eiendomsselskaper er det naturlig å velge totalentrepriseformen. Eiendomsselskaper har forholdsvis få ansatte, og har sjelden hatt kultur for å bygge opp en prosjektorganisasjon som kan sitte å styre et byggeprosjekt på alle nivåer. Man har derfor støttet seg til en totalentreprenør som kan stå for detaljprosjektering, bygging, økonomikontroll og fremdriftsstyring. I et byggeprosjekt på 100 millioner kroner og oppover, er denne oppgaven formidabel, og jeg vil benytte anledningen til å si at samfunnet generelt undervurderer hvor krevende oppgaven egentlig er. Man skal kunne svært mye innfor mange fagfelt. Selve byggfagene er et moment, den vanskelige økomistyringen et annet, for ikke å snakke om personalstyring og personalledelse!

Avantor har også benyttet totalentrepriseformen. Vi vet på et tidlig tidspunkt hva vi har av inntekter gjennom på forhånd inngåtte leiekontrakter. For tidligst mulig å få satt kostnadene på plass før bygging, er totalentreprisen basert på anbudskonkurranse, og tidlig kontraktsinngåelse, gunstig. Totalentreprisen i sin rene form, har imidlertid etter hvert blitt en utfordring sett i forhold til vår strategi om å utvikle energiøkonomiske og fleksible bygg. Totalentreprisen har problemer med å innregulere de endringer som i stadig større grad slår inn i byggeprosessen i dag når det gjelder planløsninger, tekniske endringer, etc. Samtidig er det vanskelig å få inn innovativ nytenkning i totalentreprisekontrakter fordi innkjøpene nedover baserer seg primært på kostnadskonkurranse i stedet for produkt- eller funksjonskonkurranse. Det er bare å innrømme at dette forhold fra tid til annen har ført til dårligere løsninger, i hvert fall ikke de beste.

Totalentreprisen møter også en stadig større utfordring i den samfunnsmessige spesialisering generelt og i byggenes økte kompleksitet spesielt. Å samordne de rene byggfagene med de tekniske fagene, ventilasjon, rør og elektro, under en hatt, er ikke så enkelt lenger. Vi har derfor sett en utvikling i bransjen med å dele byggeprosessen i en totalentreprise for byggfagene og en totalentreprise for de tekniske fagene. Dette er en modell vi har benyttet i våre 3 siste byggeprosjekter med stort hell. Dette gir også åpninger for oss byggherrer til å stille funksjonskrav til entreprenørene som må vise over en viss driftsperiode at det leverte produkt holder, særlig med hensyn til energiforbruk og driftskostnad.

BI-bygget – byggherrestyrt gjennomføring
Denne utviklingen med å splitte opp totalentrepriseformen har imidlertid sin pris for oss byggherrer. Vi må styrke vår kapasitet og kompetanse internt når det gjelder prosjektstyring. Vi må rett og slett bygge opp en i alle ledd profesjonell prosjektorganisasjon. For vår del er dette aktualisert med full tyngde med BI’s etablering i Nydalen. BI-bygget vil bli et meget komplisert og sammensatt bygg og vil være Europas mest moderne høyskole på sitt område. Bygget er også stort, hele 100.000 m2. Å lukke dette prosjektet på nåværende tidspunkt i en totalentreprise, ville være uklokt. Risikopåslagene i hele kjeden ville kunne bli for høye. Vi må derfor tenke annerledes. For første gang i Avantors historie satser vi på en byggherrestyrt gjennomføring for BI-bygget. Det tror vi er den optimale måten å bygg høyskolen på. Vi er nå i ferd med å bygge opp en stor egenadministrasjon for dette prosjektet som skal ha full kontroll og sitte med prosjekteringen, produksjonen basert på mange delte entrepriser, og innkjøpene som vil beløpe seg til godt over milliarden. Dette blir et veldig spennende prosjekt.

T-bane
Nok en gang: det at BI satset på Nydalen for sin samlokalisering, er veldig positivt. Det gir et stort løft for byutviklingsprosjektet og er juvelen i kronen, en sluttsten i byggverket, for den visjonen vi har hatt for bydelen. Å skape en komplett bydel med det mangfold av virksomhet og kvaliteter et lite bysamfunn må ha. BI-etableringen har også skapt entusiasme både hos kommunen og folk som bor her i bydelen. Man ser at dette kan være med på å skape aktivitet og kanskje økt boligbygging i området. Når vi så har i mente at T-baneringen åpner sine 2 stasjoner i Nydalen og på Storo sommeren 2003, kan kanskje den utviklingen vi har fått til her i Nydalen også gi positive ringvirkninger til bydelene som grenser mot Nydalen. T-banestasjonen vil i alle fall gjøre det mulig for alle bransjer å etablere seg her. Vi ser nå en økende interesse fra stat og kommune for å lokalisere seg i Nydalen. Med T-banen på plass er man ikke avhengig av parkering.

Byutvikling
Så er spørsmålet etter den oppriktige glede over hva vi har lyktes med her i Nydalen, med god hjep fra mange hold, ikke minst fra kommunen: Hvilket premiss har sittet i førersetet for den byutvikling vi har bedrevet? Er det utnyttelsesgraden? Fra vårt ståsted ser vi at for å ha suksess med en byutvikling i sentrumsnære områder, så stor og omfattende som Nydalen hvor selve grunnpilaren er god og effektiv kommunikasjon med milliardprosjektet T-baneringen som hjørnestenen, kreves det en tett utnyttelse av tomtearealene. En annen form for byutvikling ville ha vært ressurssløsing. Mange vil sikkert mene at vi har bygget for tungt ut. Vi mener imidlertid at Nydalsbyen slik den fremstår i dag, har et variert og spennende utseende i samspillet mellom de gamle, rehabiliterte byggene og de nye som er tegnet av en håndfull av landest fremste arkitekter som hver på sin måte har utnyttet til fulle den svært varierte topografien i området, og tegnet hus med ulike formuttrykk. Vi har ikke bygget i høyden, ikke mer enn 7. etasjer, allikevel har de fleste bygg utsikt mot fjorden fra sine toppetasjer. Vi har hele tiden lagt stor vekt på det vi kaller livet rundt husene, både med hensyn til å åpne dem mot gateplanet og bygge kvalitet inn i utomhusanlegg, grøntarealer og elvekantene.

Klikk for større bilder!